めざせ！マンション自主管理

自主管理とは

■マンションにおける自主管理というイメージは、管理会社に管理委託をせずに区分所有者自らが管理をするというものであるが、
☆理事達や一般組合員がマンションの為に清掃や駐輪場の整備などの肉体労働をする。
☆少しでも修繕費を残す為に、支出を減らし質素な管理運営を行う。

■こんなイメージがあるのではなかろうか。実際、多くの自主管理をしている管理組合を訪問したが、清掃や管球取替などを全区分所有者達の無償労働奉仕で補い、できるだけお金を使わないように会計予算を組んで運営する管理組合ばかりであった。

■しかし、これは大間違いである！マンション自主管理とは、自分達の資産を自分達の為に使うというのが大原則で肉体労働をしてまで質素な暮らしをするものではない！

■生き金を上手く運用して死に金を排除し、浮いたお金をまた自分達の為に使う事を考えるべきだ。
■例えば、管理会社へ工事を発注したとしよう。管理会社は中間マージンを取って子会社や取引関連会社に発注する。見積りが１００万円であっても、そこには紹介料・中間マージンが含まれている。
■工事に直接関わる費用の支出は生きたお金を使うと云えるが、紹介料や中間マージンは支出しても我々管理組合にとって全く得のしない死んだお金であろう。

■自分達にとって得のしない支出を排除しその浮いた費用を自分達の為に使うのみならず、優雅にマンションを管理運営し尚且つ資産を残せる手法が本当の自主管理である。

■これより後述を読んで頂き、当方の言う本当の自主管理がご理解頂ければ幸いと存ずる。

≪理事達に知的労働はあっても肉体労働はさせない≫

■理事（理事長）のなり手が居ないと嘆く管理組合は多い。役員達が脚立に登り汗水流して管球の取り替えをする姿や共用廊下などの清掃姿を見て、誰が自ら好んで役員になろうか。つまり、こういう肉体労働が存在する限り役員になろうという区分所有者は居ないのである。

■役員は知的集団というイメージをもたせ、肉体労働等はアルバイトや人材派遣を使って作業させればよい。管理会社に清掃業務を依頼するよりずっと安いので問題はない。

≪理事達の労務を減らす≫

■役員達の労務が膨大な限り理事（理事長）のなり手は少ない。
■会計を例に挙げると、決算時期に迫ると各帳簿と収支表と各銀行残高証明を合わすのが大変だ。どこかで計算ミスや金額の転記ミスがあると、どこで間違っているのか判らなくなる。しかも私的財産なら良いがマンションの財産だからプレッシャーもはかりしれない程大きい。会計担当者がノイローゼになってしまった。という話もあるくらいだ。

■当方の管理組合では、会計担当者の為に、管理組合会計システムを構築し、銀行通帳そのままのデータを入力すれば整合性のとれた決算報告者・月次収支表が作成されるようにし、会計担当がノイローゼにならないよう労務削減に成功している。
■事実、手書き帳簿の頃の決算時期には会計担当者は徹夜徹夜のオンパレードであったが、管理組合会計システム導入後僅か５分で整合性のとれた決算報告者・月次収支表を提示できるようになった。（２０００年４月　グランドプラザ王子公園管理組合法人の創案に基づきシステム設計・開発し今日に至る）

■全ての労務がシステム化によって解決する訳ではないが、自主管理を目指す管理組合にって重要事項と云えるだろう。

≪管理組合運営費・理事会費の予算化をせよ≫

■理事（理事長）のなり手が少ない原因の一つに無償でしかも強制的な労務をさせられるという点がある。
■かといって理事５千円、理事長１万円という報酬制を導入すると『報酬貰ってるんだからもっと立派に活動しろ！』と一般組合員から突き上げを食らう。たかだか数千円程度の報酬でそんな事言われるなら願い下げだ。

■又、マンション管理組合同士の情報交流会を催して集まった管理組合とよく飲食するのだが、『この費用は管理組合に請求してますか？』と訊ねると皆一様に『情報交流会へ行った交通費や飲食費は全て自腹です。』と答えが返ってくる。
■これはナンセンスで、管理組合の為に活動しているのだから管理組合で負担すべきである。

■当方の管理組合では、管理組合運営費と理事会運営費の予算化をして、年に２、３度、役員達の間で慰労会を開催しており、一回の慰労会開催で軽く１０万円は超える。これは理事会運営費という名目で予算化している。
■下手に寸志の報酬費を出すより盛大な慰労会を開く方が役員達に喜ばれるので実施している。

■又、管理組合の為に活動した実費はすべて管理組合で負担するようにし、例え１円たりとも自腹を切らせない制度にした。（管理組合運営費という名目で予算化）

■当方の管理組合では管理組合運営費・理事会運営費合わせて単年度予算の２５％を占めている。（約１００～１５０万円）
■委託管理から自主管理へ切替え、自主管理運営の維持と役員達の労務削減をし、年間数百万円程の費用削減したのだから、この程度の管理組合運営費・理事会運営費の予算化は当然であろう！

＜実践ポイント＞
■管理組合に費やした実費は、決して自腹を切らせない！『１００円だから別に気にしない』は個人の勝手だが、次期役員になる人物が費用を請求し難くなる。
■理事会だけでなく総会も盛大にする。総会後の夕食会・懇親会を催し、『管理組合のお金は自分達が使うもの』という意識を一般組合員にも意識させる。出費を始末してお金を溜めるだけが能ではない！

≪理事（理事長）の任期を複数年にする≫
■役員に就任した場合、最初の半年間は不慣れもあって右往左往であろう。そうこう慣れてきた途端、一年が過ぎて任期終了となる。これでは人材が育たない。
■任期を複数年制にし、最初の一年で理事会の空気を学びながら与えられた専門担当を覚えていくように教育すべきで、単年制は単なる兵役と変りないので続かないのだ。

■もっと多くを読者に語りたいが、それは次回の機会に取って置き、今回はいろんなテーマについて書く事にする。

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